失速的奥园重庆维权缠身挤身一线房企的幻影是否破灭?

重庆奥园近期传出消息,原属于西部大区所辖的重庆区域项目划归集团重点项目管理一中心管理,职位为奥园集团总裁助理的张天诚则被任命兼任北方区域公司、重庆区域公司总裁。

发生上述变动,可能的情况是,一来,为了应对与金科合作问题。据媒体报道,5月16日,黄红云带领金科副董事长王洪飞、联席总裁王伟等一众高管到中国奥园的广州总部参观交流;二来,为了尽快打造销售100亿元甚至200亿元的核心城市公司任务。今年3月以来,奥园在组织架构上作出了大调整,将30个区域公司缩减为25个区域/城市公司,目标是每家区域公司的每年销售额不低于50亿元,他们能完成顺利的完成这个任务吗?

与2007年刚来重庆市的气势不同,近年来,中国奥园渐渐在重庆沦为二流,奥园年报显示,截至2020年底,奥园在重庆共拥有18个项目,主要物业类型包括住宅、公寓和商业,其中至少有四个项目是和金科合作开发。有自媒体爆料称:“奥园在重庆区域的这十几个项目,部分项目甚至都停工了。”虽然奥园出来澄清为不实信息,但从一个侧面反映出奥园在当今重庆地产界的位置。

今年3月14日,一篇题为《震惊!奥园业主未接房,停车场却成了垃圾场?》引爆网络。

2020年,重庆万州奥园推迟交房,原合同约定于19年9月30交房,直到2020年6月19日都未交;

2021年,重庆奥园悦府,置业顾问郑某以“缴纳定金内控房源”为由,作假收据,诈骗5名购房者80余万元。开发商回复这笔钱是郑某收取的,与他们无关……

2020年6月21日,重庆万州奥园誉峯业主在人民网领导留言板平台进行投诉称“我于2019年2月在万州奥园誉峰购买期房,原合同约定于2019年9月30交房,现在已经是2020年6月19日,但至今工地一直在闹纠纷,迟迟不交房。

5月19日成都,曾经因为质量问题引发舆论聚焦的成华奥园广场,经过60天的整改,重新启动交付……

长远发展离不开业主的口碑和信任,但是奥园的一次次“任性”,势必会给奥园未来的宏伟蓝图产生不可估量的损失。

地产市场瞬息万变,你方唱罢我登场。曾经风光无两的企业,有些依然光鲜;有些则销声匿迹,有些甚至黯然离去。遥想奥园当年,2007年初入重庆,所有的媒体都是奥园的“对不起来晚了”的广告信息,宣传攻势饱和攻击下,奥园迅速蹿红,一步迈入重庆一线房企之列。

现在再看,4月底的土拍已经燃爆地产市场。2021年上半年主城中心城区商品房销售TOP20房企总业绩合计1066.60亿元,占主城中心城区整个销售金额5成,较去年同期占比有所下调,但仍在一半,市场依旧高度集中。曾经一度占据媒体头条的企业,却不见榜单已久了。

再翻翻2020年房企的重庆主城销售榜单(克尔瑞),依然见不到中国奥园的影子。

奥园提供数据显示,截至2019年底,其在重庆拥有的土地储备为17.57万平方米,总货值约为140亿元。2020年,奥园在重庆新增土储约为6.25万平方米,且主要来去年收购的京汉控股,截至年底,土储增长至22.19万平方米,总货值增加至177亿元。众所周知,土地是房企的生命线,手里没粮,再好的目标也是“空老吹”,PPT上说说而已。

然而,牺牲权益虽然可以在减少资金压力的情况下实现规模快速扩张,就像引入金科之类,联合拿地等手段。但另一面就是公司报表质量的下降。奥园的财报呈现了一条不可能增长曲线。财报数据显示,在非控股股东的权益占比从2016的39%增长至2020年65.8%时,非控股股东的净利润占比却依然维持在较低水平,2016年-2020年分别为12.5%、16.0%、18.1%、19.6%、16%。克而瑞研究中心指出,较低水平的权益拿地比将影响合同销售权益占比,使交房时营收权益占比下降,未来的归母利润增长亦将低于营收增长。拿还是不拿?对于重庆奥园的决策者,成了多难选择题?

2020年财报显示,中国奥园录得物业合同销售人民币1330亿元,同比增长13%,几乎是压线完成年度目标。与此同时,其他几个主要指标则出现了明显下滑。比如,营收增速由2019年的62.97%下滑至34.16%,降幅接近30个百分点;毛利增速从2019年的55.92%滑落到13.23%,降幅更是超过40个百分点;归母净利润增速从2019年的74.39%降至40.63%,下降幅度也在30个百分点以上。可以明显看出,“一顿操作猛如虎”,于2019年成功站上千亿台阶的奥园,在2020年的多项指标都有“失速”迹象。

再者,参照“三道红线”标准,奥园剔除预收款项后的资产负债率达到78%,已经踩线,只能归为“黄档”房企之列。这显然为融资和集中供地下的揽储增添了一道不确定性。不过,对于奥园来说,最值得警惕的还是另一个指标——净负债率。从2018年的58.9%,升至2019年的74.9%,再继续攀升至82.7%,奥园的净负债率已经连续三年上升。

奥园重仓重庆的同时,重庆楼市也火爆得一塌糊涂。对于一个地产开发企业而言,成渝经济提速,城市扩张加速。这是在城市化进程进入下半场难得的机遇,同时也是挑战,是否能在此机遇下异军突起,完成在重庆的二次华丽转身,实现二次崛起,依然成谜。#重庆头条##重庆地产##重庆爆料##重庆身边事#

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